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Eficiência em edifícios existentes

Publicado por focs em 13/10/2015 às 18h04

Em tempos de crise, gestores de edifícios buscam redução de custos e aumento em eficiência.


Para alcançar este objetivo, o mais recomendável é que se adote uma certificação de operações de empreendimentos existentes. Elas são ótimas ferramentas para promover reduções de custos operacionais e aumentos de eficiência, trazem benefícios aos processos de gestão e à qualidade dos ambientes e, além disto, uma vez obtida a certificação, ainda valorizam o empreendimento e a imagem dos seus ocupantes, gestores e proprietários.

Acrescente-se ainda que medidas de baixo (ou nenhum) custo podem começar a ser implementadas e proporcionar resultados palpáveis já nos primeiros meses do período de implantação de um plano de ação que pode ser ajustado ao fluxo de caixa da empresa ou condomínio, de forma a viabilizar a sua implantação.


   
Os benefícios são tão importan que o LEED EB-OM (sistema de certificação LEED para edifícios existentes, operação e manutenção) está se tornando obrigatório por lei em muitas cidades dos EUA para prédios públicos. Por se tratar de medidas de economia de custos e aumento da eficiência no uso dos recursos públicos, contam com boa aceitação pela população, que por sua vez tem passado a exigir isto dos seus governos. 

Os sistemas de certificação fornecem um mapa bem claro, cheio de oportunidades de melhorias e aperfeiçoamentos, muitos dos quais de implementação simples e fácil para qualquer edifício que esteja procurando reduzir suas despesas operacionais e melhorar seu desempenho. Constituem também um instrumento de aferição de resultados de medidas já implementadas ou que venham a ser implementadas, servindo assim também como uma boa ferramenta de gestão operacional.


   
 
Além do LEED EB-OM, promovido pelo USGBC, temos no Brasil a possibilidade de adotar também a certificaçãoAQUA-HQE de Uso e Operação, promovida pela Fundação Vanzolini.

O Caminho a Seguir

Uma vez tomada  a decisão de buscar a certificação, o primeiro passo é fazer um Estudo de Viabilidade Técnica, para identificação de potenciais, oportunidades e eventuais riscos, de forma que se possa definir, para o empreendimento específico, quais seriam as estratégias mais viáveis para serem implementadas. O estudo levará em consideração o uso de energia e água, programas de manutenção, limpeza e gestão de resíduos, política de compras, dentre outros aspectos operacionais e constituirá um poderoso e consistente instrumento para subsidiar a tomada de decisão quanto à sequência do processo, com um caminho claro para ser seguido. 

Provada a viabilidade, discutidas e definidas as estratégias a serem adotadas, define-se um Plano de Ação, que incorporará estas estratégias e definirá metas de desempenho a serem atendidas, em função de indicadores estabelecidos nos processos de certificação, assim como as medidas e intervenções a serem feitas para que estas sejam atendidas. Paralelamente define-se um cronograma de implementação destas estratégias, a ser definido conjuntamente com os gestores e proprietários.

Com um plano de ação definido, passa-se então à Fase de Implementação do Plano, que deve ser acompanhada de forma sistemática, para verificação e medição de resultados e realização de ajustes, se necessários, de forma que se garanta que ao final do período, as metas de desempenho anteriormente definidas sejam alcançadas com sucesso.

Finalmente, ao final do período de implementação, com uma boa documentação de todo o processo e assessoria adequada, obtém-se a Certificação Ambiental do empreendimento.

 
O Empire State Building, em Nova Iorque, é provavelmente o caso mais visível de empreendimento existente que se tornou um Green Building, ao obter certificação LEED EB-OM Gold em 2010.

 
Importante frisar que práticas operacionais sustentáveis nem sempre exigem investimentos significativos. Algumas medidas de baixo custo e fácil implementação que contribuem para os processos de certificação e para o aumento da eficiência da operação são:

- Programa de desligamento controlado de lâmpadas e equipamentos mecânicos como ar condicionado, elevadores e bombas;
- Otimização de programas de manutenção de máquinas e equipamentos elétricos; 
- Gerenciamento e controle do descarte de resíduos;
- Revisão / substituição de equipamentos e peças hidráulicas;
- Gestão da irrigação do paisagismo;
- Gerenciamento dos sistemas de exaustão mecânicas;
- Favorecimento do aproveitamento da luz natural onde possível;
- Promoção de políticas de caronas compartilhadas e uso de bicicletas para a promoção da redução do uso de automóveis;
- Promoção de política de compras de produtos sustentáveis e mais saudáveis.
- Levantamentos de dados por meio de medições de campo e entrevistas com os usuários quanto às condições ambientais.

        
Clique na imagem para conhecer algumas estratégias de sustentabilidade implementadas no Empire State Building 
 
 
Outras medidas que também podem trazer ótimos resultados são, por exemplo:
 
- Captação, tratamento e aproveitamento de águas pluviais e residuais para usos não nobres;
- Substituição programada de lâmpadas e reatores por outros de melhor eficiência;
- Instalação de medidores de consumo de ramais hidráulicos e equipamentos elétricos;
- Instalação / revisão ou atualização de sistemas de automação e gerenciamento predial;
- Instalação / revisão de sensores de presença / movimento para integração aos sistemas de iluminação e climatização;
- Implementação de um plano de comissionamento operacional;
- Instalação de equipamentos de geração de energia local, de fontes renováveis;
- Instalação / substituição de equipamentos mecânicos por outros de maior eficiência.
 
Os custos para implantação destas medidas, naturalmente, dependerão de uma série de fatores gerais e específicos de cada empreendimento. Estudos realizados nos EUA sobre vários casos realizados, atestam que os custos totais para obtenção da certificação LEED EB-OM são em média de US$ 1,58 / pé quadrado, o que equivale a aproximadamente R$ 60,00 / m2 (considerando-se o dólar a quase R$ 4,00 nestas datas!). Ou seja, para muitos empreendimentos, não chegaria a 1% do valor do imóvel.
 
A chave da questão está em definir e priorizar adequadamente, já no Estudo de Viabilidade, as estratégias de baixo ou nenhum custo que sejam aplicáveis ao empreendimento e prever no Plano de Ação a implantação gradativa destas e das demais estratégias, à medida em que os resultados passem a ser percebidos.
 
 
    
O Condomínio Comendador Yerchanik Kissajikian (CYK), localizado na Avenida Paulista, em São Paulo, onde estão localizados os escritórios da Petrobrás, conquistou a certificação LEED EB-O&M em 2008, tornando-se o primeiro caso de Green Building de operação e manutenção no Brasil.
 
Benefícios

Os benefícios são muitos. Seguem alguns, comprovados por meio de pesquisas realizadas em sua maioria nos EUA:
 
- Redução de custos operacionais (energia, água, insumos, resíduos); 
- Valorização do empreendimento, para venda ou locação, em imóveis comerciais;
- Aumento da atratividade e taxas de ocupação em empreendimentos comerciais;
- Melhor qualidade dos ambientes interiores, com aumento de produtividade (em escritórios, indústrias e edifícios escolares) e de vendas (empreendimentos de varejo);
- Aumento da retenção de talentos e redução da rotatividade de pessoal;
- Valorização da imagem da empresa ou instituição e da posição de liderança de mercado;
- Melhor gestão e controle dos processos operacionais e gerenciais, com instrumentos para aferição de desempenho e melhoria contínua.

A questão fundamental para o sucesso do processo e para a otimização dos retornos não diretamente mensuráveis, está na habilidade e eficiência com que se comunica aos usuários e visitantes do empreendimento, bem como ao público geral, os benefícios dos edifícios verdes e a importância de uma operação responsável e sustentável, comprovada, de maneira incontestável, por meio da obtenção da certificação.

O principal aspecto, talvez, seja justamente o de dar um bom exemplo, de criar um modelo de referência para o mercado. A adoção de uma certificação ambiental de empreendimentos reforça uma imagem de pioneirismo e de liderança dos seus proprietários e gestores, além de indicar uma clara preocupação com o futuro e com a sustentabilidade, promovendo o uso racional dos recursos hoje. É um bom recado para ser dado.

Então por que afinal não estamos implantando mais certificações ambientais de empreendimentos no Brasil?

Os principais motivos são desinformação dos gestores a respeito do processo, seus custos e benefícios, e também por falta de suporte e orientação técnica adequados. 

A contratação de uma consultoria especializada para assessorar, orientar e acompanhar os processos de certificação ou, ao menos, para conduzir um Estudo de Viabilidade Técnica que identificará os potenciais e as oportunidades, facilita compreender e justificar o investimento, com um olho nos custos e outro nos benefícios. 



   
 
O BNDES oferece linhas de financiamento com o objetivo de apoiar projetos de investimentos, visando à implantação, à modernização, à expansão da capacidade e ao aumento da produtividade e da eficiência do setor de comércio e serviços nacional. Os empreendimentos que adotam a Etiqueta PBE Edifica para eficiência energética dispõem de condições financeiras diferenciadas.

Por tudo isto, a adoção das certificações ambientais de edificações em edifícios existentes trata-se na realidade de uma ótima oportunidade, em que todos saem ganhando.
 
Categoria: Arquitetura e Construção, Gestão
Tags: construção sustentável

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